规则精选

物业服务合同纠纷案件裁判规则第3条：

物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人，签订的合同无效

【规则描述】本条是关于物业服务人全部物业服务转委托行为的效力如何认定的规则。物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。若业委会或业主请求确认转委托合同无效的，人民法院应予支持。

物业服务合同纠纷案件裁判规则第4条：

物业服务合同中不合理地免除或者减轻物业服务人责任、加重业主责任、限制业主主要权利，或排除业主主要权利的格式条款无效

【规则描述】本条是关于物业服务合同中格式条款无效的规则。物业服务人采用格式条款订立合同的，物业服务人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提示业主委员会和业主注意免除或者减轻其责任等与业主有重大利害关系的条款，按照业主的要求，对该条款予以说明。物业服务人未履行提示或者说明义务，致使业主没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，业主委员会或业主可以主张该条款不成为合同的内容。如果物业服务人提供的物业服务合同中不合理地免除或者减轻其责任、加重业主责任、限制业主主要权利，或排除业主主要权利的，人民法院应当认定该格式条款无效。

物业服务合同纠纷案件裁判规则第6条：

物业服务人未能忠实履行维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任

【规则描述】本条是关于物业服务人违约责任承担的规则。物业服务人的主要合同义务是为业主提供物业服务，涵盖了“对物的管理”和“对人的服务和管理”两个层次，具体的物业服务内容由物业服务合同予以明确。物业服务人未能忠实履行维修、养护、管理和维护义务的，业主及业主委员会均可依据物业服务合同之约定要求物业服务人承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

物业服务合同纠纷案件裁判规则第8条：

物业服务人不得违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持

【规则描述】本条是关于物业服务人不得违规收费，以及已收取违规费用处理的规则。物业服务人应当按照物业服务合同的约定或者法律、法规、部门规章的规定收取物业费，不得擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。在物业服务人起诉业主要求支付物业费的案件中，如果业主以物业服务人违规收费为由进行抗辩且属实的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

物业服务合同纠纷案件裁判规则第10条：

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费

【规则描述】本条是关于业主不能以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费的规则。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。因而，只要物业服务人按照物业服务合同的约定提供了物业服务，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主以其未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费的抗辩不能成立。

物业服务合同纠纷案件裁判规则第12条：

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁

【规则描述】本条是关于物业服务人提起诉讼或申请仲裁前的催告义务的规则。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主未按照约定支付物业费的，物业服务人应当先向业主进行催告要求其在合理期限内支付，在合理期限届满后仍然不支付的，物业服务人可以向人民法院提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得在未催告或催告后合理期限未届满的情况下对业主提起诉讼或申请仲裁。

物业服务合同纠纷案件裁判规则第13条：

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。如停供造成业主损害的，业主可以请求物业服务人承担损害赔偿等民事责任

【规则描述】本条是关于物业服务人不得采取停止供水、供电等方式催交物业费的规则。物业服务人和业主之间的关系是基于物业服务合同建立的相互间平等的合同关系，物业服务人按照约定的标准提供物业服务，业主按照约定支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限内仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。但物业服务人不得采取停止供电供水、供热、供燃气等方式催交物业费。如停供造成业主损害的，应承担损害赔偿责任。

物业服务合同纠纷案件裁判规则第18条：

为维护业主共同权益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼，相应费用由全体业主承担

【规则描述】本条是关于业主委员会的诉讼主体资格的规则。出于维护业主共同利益的目的，依照相关法律的规定或者经过业主大会的授权，业主委员会可以作为原告提起诉讼，并且由全体业主承担相应费用。未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，经过业主大会授权的业主也可以以自己的名义提起诉讼。

注：本文摘自《物业服务合同纠纷案件裁判规则研究》一书。

来源：最高人民法院司法案例研究院

【来源：天津二中院】