"ट्रस्टों में अचल संपत्ति" के लिए संस्थागत बाधाओं को धीरे-धीरे हटाया जा रहा है। 12/0 में "रियल एस्टेट ट्रस्ट प्रॉपर्टी (ट्रायल) के पंजीकरण में एक अच्छा काम करने पर नोटिस" जारी करने के बाद, बीजिंग ने "डबल फर्स्ट सिंगल" रियल एस्टेट ट्रस्ट प्रॉपर्टी पंजीकरण को सफलतापूर्वक लागू किया है, जिसका अर्थ है कि रियल एस्टेट ट्रस्ट सिस्टम डिजाइन से गहराई से अभ्यास करने के लिए स्थानांतरित हो गया है।
उद्योग में आमतौर पर यह माना जाता है कि ट्रस्ट संपत्ति के रूप में अचल संपत्ति का प्रत्यक्ष पंजीकरण स्वामित्व की परिभाषा को स्पष्ट और अधिक मानकीकृत बनाता है, जो "जोखिम अलगाव" प्राप्त करने के लिए अनुकूल है। साथ ही, सेटलर एक विशेष प्रयोजन वाहन (एसपीवी) स्थापित करने जैसी जटिल प्रक्रियाओं से बच सकता है, जो एक रियल एस्टेट ट्रस्ट स्थापित करने के लिए सीमा को काफी कम करता है।
हालांकि रियल एस्टेट ट्रस्ट पंजीकरण प्रणाली ने "बर्फ तोड़ दी है", रियल एस्टेट ट्रस्ट के एसपीवी मॉडल में अभी भी फायदे हैं। विशेषज्ञों का मानना है कि उच्च मूल्य वाली वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए जिसमें किराया, नवीकरण या पूंजीगत प्रशंसा शामिल है, एसपीवी संरचना अभी भी कर योजना और मामलों के प्रबंधन के मामले में पसंद की जाती है।
बीजिंग ने रियल एस्टेट ट्रस्टों के लिए पंजीकरण प्रणाली की खोज में और प्रगति की है।
在去年12月11日北京金融监管局联合北京市规划和自然资源委员会印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（下称《通知》）之后，北京市日前已成功实现辖区内“双首单”不动产信托财产登记。
इन दो ट्रस्ट परियोजनाओं का पहला रियल एस्टेट ट्रस्ट संपत्ति पंजीकरण क्रमशः टोंगझोउ जिले और चांगपिंग जिले के रियल एस्टेट पंजीकरण केंद्रों में एसडीआईसी ताइकांग ट्रस्ट और फॉरेन ट्रेड ट्रस्ट द्वारा किया गया था। उनमें से: एसडीआईसी ताइकांग ट्रस्ट ने बीजिंग में एक बुजुर्ग व्यक्ति और उसके ऑटिस्टिक बच्चे के लिए एक रियल एस्टेट ट्रस्ट की स्थापना की ताकि बुजुर्गों को "मृत्यु से पहले बुजुर्गों की देखभाल" और "मृत्यु के बाद अपने बच्चों की रक्षा" करने के उद्देश्य को प्राप्त करने में मदद मिल सके, और ट्रस्ट को बढ़ावा दिया जा सके परिवार के स्नेह और जिम्मेदारी का वाहक बनने के लिए; विदेश व्यापार ट्रस्ट ने पेशेवर रूप से बीजिंग में एक मध्यम आयु वर्ग के नागरिक के लिए एक रियल एस्टेट ट्रस्ट को अनुकूलित किया, ट्रस्ट संपत्ति के रूप में पंजीकृत रसद और भंडारण सुविधाएं, और ट्रस्ट आय का 50% अपनी इच्छाओं के अनुसार धर्मार्थ दान के लिए निर्देशित किया, नए युग में "रियल एस्टेट + चैरिटी + पेंशन + पेंशन + विरासत" के चार-इन-वन ट्रस्ट सेवा मॉडल का निर्माण किया।
"तीसरा पक्ष पंजीकरण जानकारी के माध्यम से एक नज़र में संपत्ति की स्थिति जान सकता है, और भले ही भविष्य में ऋण विवादों का सामना करना पड़े, ट्रस्ट की संपत्ति कानून के अनुसार सभी पक्षों की संपत्ति से स्वतंत्र हो सकती है, और वास्तव में 'जोखिम अलगाव' प्राप्त कर सकती है। पार्टी समिति के सचिव और विदेश व्यापार ट्रस्ट के महाप्रबंधक वेई मेंगमेंग ने पेश किया कि विदेशी व्यापार ट्रस्ट की रियल एस्टेट ट्रस्ट परियोजना "जी लिआंग नंबर 10" है, जो सीधे अचल संपत्ति पंजीकरण केंद्र में ट्रस्ट संपत्ति के पंजीकरण को पूरा करती है, और स्पष्ट रूप से अचल संपत्ति स्वामित्व प्रमाण पत्र के संलग्न कॉलम में "रियल एस्टेट ट्रस्ट संपत्ति" और उत्पाद नाम को चिह्नित करती है।
नोटिस के अनुसार, रियल एस्टेट ट्रस्ट संपत्ति के पंजीकरण की प्रक्रिया को तीन भागों में विभाजित किया गया है: ट्रस्ट उत्पादों का पूर्व-पंजीकरण, ट्रस्ट दस्तावेजों पर हस्ताक्षर और ट्रस्ट संपत्ति का पंजीकरण। ट्रस्ट संपत्ति के पंजीकरण को संभालने की प्रक्रिया में, सेटलर और ट्रस्ट संस्थान संयुक्त रूप से अचल संपत्ति पंजीकरण प्राधिकरण को पंजीकरण के लिए एक आवेदन प्रस्तुत करते हैं, और अचल संपत्ति पंजीकरण एजेंसी विलेख कर भुगतान (या कर में कमी) प्रमाण पत्र, ट्रस्ट डीड, और चीन ट्रस्ट पंजीकरण कं, लिमिटेड द्वारा जारी प्रमाणन दस्तावेजों के अनुसार अचल संपत्ति के हस्तांतरण के पंजीकरण को संभालेगी, और अचल संपत्ति संपत्ति प्रमाण पत्र के संलग्न कॉलम में "रियल एस्टेट ट्रस्ट संपत्ति, ट्रस्ट उत्पाद नाम: ×××" चिह्नित करेगी।
"वर्तमान दृष्टिकोण से, ट्रस्ट संपत्ति के पंजीकरण के माध्यम से अचल संपत्ति ट्रस्ट का प्रचार, ट्रस्ट संपत्ति की स्वतंत्रता और ट्रस्ट कंपनियों की संपत्ति की समस्या को हल करता है। यदि ट्रस्ट संपत्ति का कोई पंजीकरण नहीं है, तो ट्रस्ट कंपनी की अपनी संपत्ति और ट्रस्ट संपत्ति आसानी से भ्रमित हो जाती है, जिसके परिणामस्वरूप ट्रस्ट संपत्ति की स्वतंत्रता प्राप्त करने में असमर्थता होती है। बीजिंग जिंगजिंग लॉ फर्म के एक साथी वकील और क्योटो फैमिली ट्रस्ट लीगल अफेयर्स सेंटर के महासचिव टेंग जी ने "डेली इकोनॉमिक न्यूज" के रिपोर्टर को लिखित रूप में जवाब दिया।
यह बताया गया है कि रियल एस्टेट ट्रस्ट सिस्टम को पहले हांग्जो, शंघाई और अन्य स्थानों पर पायलट किया गया है। टेंग जी ने बताया कि नोटिस में अचल संपत्ति ट्रस्ट संपत्ति पंजीकरण की परिभाषा और पंजीकरण विधि हांग्जो में अभ्यास के समान है, लेकिन इसका आवेदन दायरा अब धर्मार्थ ट्रस्टों के क्षेत्र तक सीमित नहीं है, जो निर्माण में एक बड़ा कदम है चीन का ट्रस्ट पंजीकरण प्रणाली।
रिपोर्टर की समझ के अनुसार, पहले, एसपीवी (विशेष प्रयोजन वाहन) मॉडल के माध्यम से एक रियल एस्टेट ट्रस्ट की स्थापना मुख्यधारा के विकल्पों में से एक थी।
झोंग लुन बैरोंग स्ट्रैटेजिक फिलैंथ्रॉपी एंड वेल्थ इनहेरिटेंस टीम के मुख्य वास्तुकार और सिंघुआ यूनिवर्सिटी लॉ स्कूल के सेंटर फॉर फाइनेंस एंड लॉ के शोधकर्ता यांग जियांग ने अपने हस्ताक्षरित लेख "रियल एस्टेट ट्रस्ट मे ओपन" समावेशी मोड "मॉडल" में उल्लेख किया है कि एसपीवी मॉडल एक ऐसा मॉडल है जिसमें ट्रस्ट अप्रत्यक्ष रूप से अचल संपत्ति रखता है, अर्थात, सेटलर पहले धन के साथ एक ट्रस्ट स्थापित करता है, और फिर कैपिटल ट्रस्ट के तहत एक नया एसपीवी स्थापित करता है, जो एक सीमित कंपनी या सीमित साझेदारी के रूप में हो सकता है, एसपीवी के साथ अचल संपत्ति के धारक के रूप में।
कुछ क्षेत्रों में रियल एस्टेट ट्रस्ट पंजीकरण प्रणाली के परीक्षण कार्यान्वयन के साथ, एसपीवी मॉडल का आकर्षण कम हो गया है। क्योंकि पायलट क्षेत्र में, सेटलर सीधे ट्रस्ट कंपनी को संपत्ति हस्तांतरित कर सकता है और अचल संपत्ति ट्रस्ट संपत्ति (इसके बाद "प्रत्यक्ष पंजीकरण मॉडल" के रूप में संदर्भित) के पंजीकरण को पूरा कर सकता है, इस प्रकार एसपीवी स्थापित करने की जटिल प्रक्रिया को समाप्त कर सकता है।
हालांकि, उद्योग के अंदरूनी सूत्रों का मानना है कि अल्पावधि में, एसपीवी मॉडल को समाप्त नहीं किया जाएगा, क्योंकि इसमें अभी भी अद्वितीय फायदे हैं जो प्रत्यक्ष पंजीकरण मॉडल के पास नहीं हैं।
टेंग जी ने संवाददाताओं से कहा कि भले ही रियल एस्टेट ट्रस्ट संपत्ति पंजीकरण प्रणाली लागू की जाती है, जब तक कि प्रासंगिक कर नीतियों को समायोजित नहीं किया जाता है, एसपीवी मॉडल के फायदे अभी भी बहुत स्पष्ट हैं। "यदि अचल संपत्ति को ट्रस्ट के एसपीवी के माध्यम से एक सीमित भागीदार के रूप में रखा जाता है, तो सेटलर अचल संपत्ति को एसपीवी को हस्तांतरित करता है, और ट्रस्ट कंपनी को अचल संपत्ति के हस्तांतरण के बीच कराधान में कोई अंतर नहीं है, और सेटलर का भी एक सामान्य भागीदार के रूप में नियंत्रण है, और साथ ही, एसपीवी के उपयोग के कारण, अचल संपत्ति से उत्पन्न होने वाले जोखिम, जैसे कि अचल संपत्ति की गुणवत्ता की समस्याओं, अचल संपत्ति की आग, आदि के कारण पट्टेदार को नुकसान पहुंचाने वाले अचल संपत्ति पट्टे का जोखिम, ट्रस्ट कंपनी से ट्रस्ट कंपनी को अत्यधिक देयता ग्रहण करने से बचने के लिए अलग किया जा सकता है। इसके अलावा, एसपीवी मॉडल के तहत, सेटलर एक सामान्य भागीदार के रूप में कार्य करके संपत्ति को अधिक स्वतंत्र रूप से नियंत्रित कर सकता है। ”
नेशनल बिजनेस डेली के वीचैट रिपोर्टर के साथ एक साक्षात्कार में, ग्लोबल एसेट सिक्योरिटी लॉ सेंटर ऑफ डेंटन के निदेशक वांग जू और राष्ट्रीय पूर्ण छात्रवृत्ति पर विदेश में सार्वजनिक अध्ययन पर अंतरराष्ट्रीय ट्रस्ट कानून के स्नातक छात्र ने कहा कि व्यावहारिक दृष्टिकोण से, एसपीवी मॉडल और प्रत्यक्ष पंजीकरण मॉडल के अपने अनुकूलन परिदृश्य हैं, और उन्हें संपत्ति की प्रकृति, कर लागत और प्रबंधन की जरूरतों के आधार पर व्यापक रूप से आंका जाना चाहिए।
उनके विचार में, प्रत्यक्ष पंजीकरण मॉडल के तहत, सेटलर सीधे अचल संपत्ति को ट्रस्ट कंपनी के नाम पर स्थानांतरित कर सकता है, एक एसपीवी स्थापित करने की प्रक्रिया को समाप्त कर सकता है, ट्रस्ट स्थापना चक्र को छोटा कर सकता है, संरचना की जटिलता को कम कर सकता है और लागत को कम कर सकता है। इसी समय, ट्रस्ट संपत्ति के रूप में अचल संपत्ति का प्रत्यक्ष पंजीकरण स्वामित्व के प्रचार को बढ़ाता है, और ऋण अलगाव और बाद में बंधक और हस्तांतरण कार्यों में कानूनी जोखिम को कम करता है। "हालांकि, इस मॉडल की कुछ सीमाएं भी हैं, यह बड़ी संख्या में वाणिज्यिक संपत्तियों को रखने के लिए उपयुक्त नहीं है, और पायलट का दायरा सीमित है, और यह वर्तमान में केवल बीजिंग में ट्रस्ट संस्थानों और संपत्तियों पर लागू है, और अन्य क्षेत्रों को अभी भी एसपीवी संरचना पर भरोसा करने की आवश्यकता है।
वकील वांग जू ने जोर दिया कि वाणिज्यिक अचल संपत्ति प्रबंधन में एसपीवी संरचना मॉडल के फायदे अभी भी प्रमुख हैं। "रियल एस्टेट फैमिली ट्रस्ट के एसपीवी मॉडल में आमतौर पर दो प्रकार शामिल होते हैं: साझेदारी मॉडल और 'साझेदारी + सीमित देयता कंपनी' की दो-स्तरीय संरचना, जिसमें सेटलर लचीले ढंग से चालान जारी करने, अनुबंध पर हस्ताक्षर, मूल्यह्रास और एसपीवी के माध्यम से कर कटौती की व्यावहारिक आवश्यकताओं को पूरा कर सकता है, विशेष रूप से उन परिदृश्यों के लिए उपयुक्त है जिनके लिए कई संपत्तियों या बड़े पैमाने पर वाणिज्यिक संपत्तियों के केंद्रीकृत प्रबंधन की आवश्यकता होती है। उदाहरण के लिए, वाणिज्यिक अचल संपत्ति की किराये की आय को मूल्य वर्धित कर, आयकर अनुकूलन और अन्य साधनों के माध्यम से एसपीवी ढांचे के तहत कम किया जा सकता है। इसके अलावा, गैर-पायलट क्षेत्रों में बसने वालों के लिए, या ऐसी संपत्ति जो भविष्य में इक्विटी लेनदेन और सीमा पार संरचनाओं को शामिल कर सकती है, एसपीवी मॉडल में अपनी कॉर्पोरेट इक्विटी विशेषताओं के कारण वित्तपोषण और पूंजी संचालन के स्तर पर विस्तार के लिए अधिक जगह है। ”
"चयन तर्क के दृष्टिकोण से, यदि स्व-आवास संपत्तियों के लिए कोई वाणिज्यिक संचालन मांग नहीं है, तो प्रत्यक्ष पंजीकरण मॉडल को अपनाना अधिक कुशल और सुविधाजनक है; उच्च मूल्य वाली वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए जिसमें पट्टे, नवीकरण या पूंजीगत प्रशंसा शामिल है, एसपीवी संरचनाओं को अभी भी कर योजना और मामलों के प्रबंधन के मामले में पसंद किया जाता है। वकील वांग जू ने आगे कहा कि वर्तमान नीति वातावरण में, दो मॉडल लंबे समय तक सह-अस्तित्व में रहेंगे: पंजीकरण प्रणाली की सुविधा मानकीकृत सेवाओं के लोकप्रियकरण के लिए अनुकूल है, ताकि अधिक निवासी रियल एस्टेट ट्रस्टों के कार्यात्मक लाभों का आनंद ले सकें, और एसपीवी जटिल परिसंपत्ति प्रबंधन आवश्यकताओं का समर्थन करना जारी रखते हैं और उच्च मूल्य वाली वाणिज्यिक अचल संपत्ति रखने के लिए उपयुक्त हैं। यह अनुशंसा की जाती है कि ग्राहक गतिशील रूप से परिसंपत्ति के आकार, भौगोलिक नीति और दीर्घकालिक योजना के अनुसार योजना को समायोजित करे, उदाहरण के लिए, पायलट क्षेत्र कर लागत का आकलन करने को प्राथमिकता दे सकता है, गैर-पायलट क्षेत्र को अभी भी एसपीवी का उपयोग अनुपालन पथ के रूप में करने की आवश्यकता है, और क्रॉस-बॉर्डर या उच्च-निवल-मूल्य परिसंपत्ति पोर्टफोलियो को अग्रिम में संरचनात्मक लचीलापन आरक्षित करने की आवश्यकता है।
उन्होंने संवाददाताओं से स्वीकार किया कि यदि भविष्य में पंजीकरण प्रणाली को पूरे देश में बढ़ावा दिया जाता है, तो यह सरल व्यावसायिक परिदृश्यों को कवर कर सकता है, लेकिन जब इक्विटी लेनदेन और परिसंपत्ति प्रतिभूतिकरण जैसी गहरी जरूरतों की बात आती है, तो एसपीवी के मुख्य कार्य अभी भी अपूरणीय हैं। "सामान्य तौर पर, संस्थागत नवाचार बाजार के लिए एक विविध उपकरण प्रदान करता है, लेकिन 'एक आकार सभी फिट बैठता है' संभव नहीं है, और लक्ष्यों का सटीक मिलान परिसंपत्ति सुरक्षा और प्रशंसा प्राप्त करने की कुंजी है।
उद्योग के अंदरूनी सूत्रों की नजर में, रियल एस्टेट ट्रस्ट पंजीकरण नीति "ट्रस्ट में अचल संपत्ति" के लिए एक संस्थागत गारंटी प्रदान करती है, जो रियल एस्टेट ट्रस्ट की स्थापना को एसपीवी जैसी जटिल संरचनाओं की स्थापना की प्रक्रिया को बायपास करने की अनुमति दे सकती है, स्थापना के लिए सीमा को कम कर सकती है, और रियल एस्टेट ट्रस्ट को अब "लक्जरी" नहीं बना सकती है जिसे छूना आम परिवारों के लिए मुश्किल है।
चीन में, अचल संपत्ति कई साधारण परिवारों की सबसे महत्वपूर्ण संपत्ति बन गई है, और इसकी विरासत ने स्वाभाविक रूप से बहुत ध्यान आकर्षित किया है। यदि रियल एस्टेट ट्रस्ट "आम लोगों के घरों में उड़ सकते हैं", तो यह निस्संदेह इस समस्या को हल करने के अच्छे तरीकों में से एक होगा।
हालांकि, उद्योग के विशेषज्ञों की नजर में, रियल एस्टेट ट्रस्टों को वास्तव में आम घरों तक पहुंचने के लिए कर नवाचारों के साथ होना चाहिए।
ऐसे विचार भी हैं कि रियल एस्टेट ट्रस्टों के पंजीकरण के लिए विशिष्ट नियम, जैसे कि ट्रस्टों में अचल संपत्ति के सीधे प्रवेश के लिए विशिष्ट प्रक्रियाएं, आवश्यकताएं और मानक, अभी भी और सुधार और स्पष्ट करने की आवश्यकता है।
शंघाई चेंगिक्सिन लॉ फर्म के एक वकील ज़ी पेइलिन ने एक हस्ताक्षरित लेख में उल्लेख किया है कि शहरी आवासीय धारकों की योग्यता भी उन मुद्दों में से एक है जिन्हें हल करने की आवश्यकता है। "वर्तमान में, चीन के कई मुख्य शहर केवल उन व्यक्तियों को अनुमति देते हैं जो स्थानीय निवासों को रखने के लिए घर खरीदने की योग्यता को पूरा करते हैं, जिससे ट्रस्ट संस्थानों द्वारा आयोजित स्थानीय निवासों की अक्षमता होती है, जिससे स्थानीय निवासों की स्थापना को पूरा करना असंभव हो जाता है।
यह ध्यान देने योग्य है कि उपर्युक्त परिपत्र केवल यह निर्धारित करता है कि विलेख कर भुगतान (या कर में कमी) प्रमाण पत्र ट्रस्ट संपत्ति के पंजीकरण के लिए एक महत्वपूर्ण शर्त है, और प्रासंगिक कर विवरण का उल्लेख नहीं करता है। बीजिंग जिंगजिंग लॉ फर्म के वरिष्ठ कर कानून सलाहकार और क्योटो फैमिली ट्रस्ट लीगल अफेयर्स सेंटर के कार्यकारी निदेशक गाओ हुईयुन ने "डेली इकोनॉमिक न्यूज" रिपोर्टर को बताया कि रियल एस्टेट ट्रस्टों की स्थापना, होल्डिंग और समाप्ति में कर विवाद शामिल हैं। उदाहरण के लिए, एक ट्रस्ट की स्थापना और समाप्ति के चरणों में, यदि अचल संपत्ति में परिवर्तन के पंजीकरण को "गैर-लेनदेन हस्तांतरण" प्रणाली के रूप में संदर्भित किया जाता है, तो इसे लेनदेन के रूप में नहीं माना जाता है और इसमें अधिक कर शामिल नहीं होते हैं।
राष्ट्रीय व्यापार दैनिक