"Tröstlerde gayrimenkul" önündeki kurumsal engeller kademeli olarak kaldırılıyor. 12/0'da "Gayrimenkul Tröst Mülkiyetinin Tescilinde İyi Bir İş Yapma Bildirimi (Deneme)" nin yayınlanmasının ardından, Pekin "çift ilk tek" gayrimenkul tröstü mülk kaydını başarıyla uyguladı, bu da gayrimenkul tröstünün sistem tasarımından derinleştirme pratiğine geçtiği anlamına geliyor.
Sektörde genel olarak, gayrimenkulün vakıf mülkü olarak doğrudan tescil edilmesinin, mülkiyet tanımını daha net ve daha standart hale getirdiğine ve bunun da "risk izolasyonu" elde etmeye elverişli olduğuna inanılmaktadır. Aynı zamanda, yerleşimci, bir gayrimenkul tröstü kurma eşiğini önemli ölçüde düşüren özel amaçlı bir araç (SPV) kurmak gibi karmaşık prosedürlerden kaçınabilir.
Gayrimenkul tröst kayıt sistemi "buzları kırmış" olsa da, gayrimenkul tröstünün SPV modelinin hala avantajları vardır. Uzmanlar, kiralama, yenileme veya sermaye kazancı içeren yüksek değerli ticari mülkler için SPV yapısının vergi planlaması ve iş yönetimi açısından hala tercih edildiğine inanmaktadır.
Pekin, emlak tröstleri için kayıt sistemini keşfetmede daha fazla ilerleme kaydetti.
在去年12月11日北京金融监管局联合北京市规划和自然资源委员会印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（下称《通知》）之后，北京市日前已成功实现辖区内“双首单”不动产信托财产登记。
Bu iki tröst projesinin ilk gayrimenkul tröst mülkiyet tescili, sırasıyla Tongzhou Bölgesi ve Changping Bölgesi'nin gayrimenkul kayıt merkezlerinde SDIC Taikang Trust ve Foreign Trade Trust tarafından gerçekleştirildi. Bunlar arasında: SDIC Taikang Trust, yaşlıların "ölümden önce yaşlılara bakma" ve "ölümden sonra çocuklarını koruma" amacına ulaşmalarına yardımcı olmak için Pekin'de yaşlı bir kişi ve otistik çocuğu için bir emlak tröstü kurdu ve güveni aile sevgisi ve sorumluluğunun taşıyıcısı haline getirmek için teşvik etmek; Foreign Trade Trust, Pekin'de orta yaşlı bir vatandaş için bir gayrimenkul tröstünü profesyonel olarak özelleştirdi, lojistik ve depolama tesislerini tröst mülkü olarak kaydettirdi ve vakıf gelirinin %50'ını isteklerine göre hayır kurumlarına yönlendirerek dördü bir arada bir tröst hizmeti modeli oluşturdu "gayrimenkul + hayır kurumu + emekli maaşı + miras" yeni dönemde.
"Üçüncü taraf, kayıt bilgileri aracılığıyla mülkün durumunu bir bakışta öğrenebilir ve gelecekte borç anlaşmazlıklarıyla karşı karşıya kalsa bile, tröst mülkü, yasalara uygun olarak tüm tarafların varlıklarından bağımsız olabilir ve gerçekten 'risk izolasyonu' sağlayabilir." Parti Komitesi Sekreteri ve Dış Ticaret Vakfı Genel Müdürü Wei Mengmeng, Dış Ticaret Vakfı'nın gayrimenkul güven projesinin, gayrimenkul kayıt merkezinde güven mülkünün kaydını doğrudan tamamlayan "Ji Liang No. 10" olduğunu ve gayrimenkul mülkiyet belgesinin ekli sütununda "gayrimenkul güven mülkünü" ve ürün adını açıkça işaretlediğini açıkladı.
Bildirime göre, gayrimenkul tröst mülkünün tescil süreci üç bölüme ayrılmıştır: tröst ürünlerinin ön tescili, tröst belgelerinin imzalanması ve tröst mülkünün tescili. Vakıf mülkünün tescili sürecinde, yerleşimci ve tröst kurumu ortaklaşa taşınmaz mal tescil makamına tescil başvurusunda bulunur ve taşınmaz mal tescil kurumu, taşınmaz mal devrinin tescilini tapu vergisi ödeme (veya vergi indirimi) belgesi, tröst senedi ve China Trust Registration Co., Ltd. tarafından verilen sertifika belgelerine göre gerçekleştirir ve gayrimenkul mülkiyet sertifikasının ekli sütununda "gayrimenkul tröst mülkü, tröst ürün adı: ×××" seçeneğini işaretler.
"Mevcut bakış açısına göre, gayrimenkul tröstünün teşviki, tröst mülkiyetinin tescili yoluyla, tröst mülkiyetinin bağımsızlığı ve tröst şirketlerinin mülkiyeti sorununu çözmektedir. Tröst mülkiyetinin kaydı yoksa, tröst şirketinin kendi mülkü ve tröst mülkü kolayca karıştırılır ve bu da tröst mülkiyetinin bağımsızlığının elde edilememesine neden olur. Pekin Jingjing Hukuk Bürosu'nun ortak avukatı ve Kyoto Family Trust Hukuk İşleri Merkezi genel sekreteri Teng Jie, "Daily Economic News" muhabirine yazılı olarak yanıt verdi.
Gayrimenkul güven sisteminin daha önce Hangzhou, Şanghay ve diğer yerlerde pilot olarak uygulandığı bildiriliyor. Teng Jie, Bildirim'de yer alan gayrimenkul tröstü mülkiyet tescilinin tanımı ve tescil yönteminin Hangzhou'daki uygulamaya benzer olduğunu, ancak uygulama kapsamının artık hayır kurumları alanıyla sınırlı olmadığını, bunun da Çin'in tröst kayıt sisteminin inşasında ileriye doğru atılmış büyük bir adım olduğunu belirtti.
Muhabirin anlayışına göre, daha önce SPV (özel amaçlı araç) modeli aracılığıyla bir gayrimenkul tröstünün kurulması ana akım seçeneklerden biriydi.
Zhong Lun Bairong Stratejik Hayırseverlik ve Servet Mirası Ekibi Baş Mimarı ve Tsinghua Üniversitesi Hukuk Fakültesi Finans ve Hukuk Merkezi Araştırmacısı Yang Xiang, imzalı makalesinde "Gayrimenkul Tröstü "Kapsayıcı Mod" Modelini Açabilir" SPV modelinin, tröstün dolaylı olarak gayrimenkulü elinde tuttuğu bir model olduğunu, yani yerleşimcinin önce fonlarla bir tröst kurduğunu ve daha sonra sermaye tröstü altında, SPV'nin gayrimenkulün sahibi olduğu bir limited şirket veya limited ortaklık şeklinde olabilen yeni bir SPV kurduğunu belirtti.
Gayrimenkul tröst kayıt sisteminin bazı bölgelerde deneme amaçlı hayata geçirilmesi ile SPV modelinin çekiciliği azalmıştır. Çünkü pilot alanda, yerleşimci mülkü doğrudan tröst şirketine devredebilir ve gayrimenkul tröst mülkünün kaydını tamamlayabilir (bundan böyle "doğrudan kayıt modeli" olarak anılacaktır), böylece bir SPV kurmanın karmaşık sürecini ortadan kaldırabilir.
Bununla birlikte, endüstrinin içindekiler, doğrudan kayıt modelinin sahip olmadığı benzersiz avantajlara sahip olduğu için kısa vadede SPV modelinin ortadan kaldırılmayacağına inanıyor.
Teng Jie gazetecilere verdiği demeçte, gayrimenkul tröstü mülk kayıt sistemi uygulansa bile, ilgili vergi politikaları ayarlanmadığı sürece, SPV modelinin avantajlarının hala çok açık olduğunu söyledi. "Taşınmaz mal, tröstün SPV'si aracılığıyla sınırlı bir ortak olarak elde tutuluyorsa, yerleşimci taşınmaz malları SPV'ye devreder ve taşınmaz malın tröst şirketine devri arasında vergilendirme açısından bir fark yoktur ve yerleşimci de genel ortak olarak kontrole sahiptir ve aynı zamanda, SPV'nin kullanılması nedeniyle, gayrimenkul kalite sorunları, gayrimenkul yangını vb. nedeniyle kiracıya zarar veren gayrimenkul kiralama riski, gayrimenkul yangını vb. gibi gayrimenkulün kendisinden kaynaklanan riskler, tröst şirketinin aşırı sorumluluk üstlenmesini önlemek için tröst şirketinden izole edilebilir. Ek olarak, SPV modeli kapsamında, yerleşimci, genel bir ortak olarak hareket ederek mülkü daha özgürce kontrol edebilir. ”
National Business Daily'nin WeChat muhabiri ile yapılan röportajda, Dentons Küresel Varlık Güvenliği Hukuku Merkezi direktörü ve ulusal tam burslu yurtdışında kamu eğitimi üzerine uluslararası güven hukuku yüksek lisans öğrencisi olan Wang Xu, pratik bir bakış açısıyla, SPV modelinin ve doğrudan kayıt modelinin kendi adaptasyon senaryolarına sahip olduğunu ve varlığın doğasına, vergi maliyetlerine ve yönetim ihtiyaçlarına göre kapsamlı bir şekilde değerlendirilmeleri gerektiğini söyledi.
Ona göre, doğrudan kayıt modeli kapsamında, yerleşimci gayrimenkulü doğrudan tröst şirketi adına devredebilir, bu da bir SPV kurma sürecini ortadan kaldırabilir, tröst kurma döngüsünü kısaltabilir, yapının karmaşıklığını azaltabilir ve maliyeti düşürebilir. Aynı zamanda, gayrimenkulün doğrudan vakıf mülkü olarak tescil edilmesi, mülkiyetin aleniyetini artırır ve borç izolasyonu ve müteakip ipotek ve devir işlemlerinde yasal riski azaltır. "Bununla birlikte, bu modelin de belirli sınırlamaları var, çok sayıda ticari mülkü tutmak için uygun değil ve pilotun kapsamı sınırlı ve şu anda yalnızca Pekin'deki güven kurumları ve mülkleri için geçerli ve diğer bölgelerin hala SPV yapısına güvenmesi gerekiyor."
Avukat Wang Xu, SPV yapı modelinin ticari gayrimenkul yönetimindeki avantajlarının hala belirgin olduğunu vurguladı. "Gayrimenkul aile tröstünün SPV modeli genellikle iki tür içerir: ortaklık modeli ve yerleşimcinin fatura düzenleme, sözleşme imzalama, amortisman ve vergi indirimi gibi pratik ihtiyaçları esnek bir şekilde karşılayabileceği 'ortaklık + limited şirket' yapısı, özellikle birden fazla mülkün veya büyük ölçekli ticari mülklerin merkezi yönetimini gerektiren senaryolar için uygundur. Örneğin, ticari gayrimenkulün kira geliri, katma değer vergisi, gelir vergisi optimizasyonu ve diğer yollarla SPV çerçevesi altında azaltılabilir. Buna ek olarak, pilot olmayan alanlardaki yerleşimciler veya gelecekte öz sermaye işlemlerini ve sınır ötesi yapıları içerebilecek varlıklar için, SPV modeli, kurumsal öz sermaye nitelikleri nedeniyle finansman ve sermaye operasyonu düzeyinde genişleme için daha fazla alana sahiptir. ”
"Seçim mantığı açısından bakıldığında, kendi kendine konut mülkleri için ticari bir işletme talebi yoksa, doğrudan kayıt modelini benimsemek daha verimli ve uygundur; Kiralama, yenileme veya sermaye kazancı içeren yüksek değerli ticari mülkler için SPV yapıları, vergi planlaması ve işleri yönetimi açısından hala tercih edilmektedir. Avukat Wang Xu ayrıca, mevcut politika ortamında, iki modelin uzun süre bir arada var olacağını söyledi: kayıt sisteminin rahatlığı, standartlaştırılmış hizmetlerin yaygınlaşmasına elverişlidir, böylece daha fazla sakin, gayrimenkul tröstlerinin işlevsel avantajlarından yararlanabilir ve SPV'ler karmaşık varlık yönetimi ihtiyaçlarını desteklemeye devam eder ve yüksek değerli ticari gayrimenkulleri tutmak için uygundur. Müşterinin planı varlık büyüklüğüne, coğrafi politikaya ve uzun vadeli planlamaya göre dinamik olarak ayarlaması önerilir, örneğin, pilot bölge vergi maliyetlerini değerlendirmeye öncelik verebilir, pilot olmayan bölgenin uyum yolu olarak hala SPV'yi kullanması gerekir ve sınır ötesi veya yüksek net değerli varlık portföyünün yapısal esnekliği önceden ayırması gerekir.
Gazetecilere verdiği demeçte, kayıt sisteminin gelecekte tüm ülkeye tanıtılması durumunda, basit iş senaryolarını daha da kapsayabileceğini, ancak hisse senedi işlemleri ve varlık menkul kıymetleştirmesi gibi derin ihtiyaçlar söz konusu olduğunda, SPV'nin temel işlevlerinin hala yeri doldurulamaz olduğunu itiraf etti. "Genel olarak, kurumsal inovasyon pazar için çeşitlendirilmiş bir araç sağlar, ancak 'herkese uyan tek beden' mümkün değildir ve hedeflerin kesin olarak eşleştirilmesi, varlık güvenliği ve takdirini sağlamanın anahtarıdır."
Sektörün içindekilerin gözünde, gayrimenkul tröstü tescil politikası, gayrimenkul tröstünün kurulmasının SPV gibi karmaşık yapıların kurulması sürecini atlamasına, kuruluş eşiğini düşürmesine ve gayrimenkul tröstünü artık sıradan ailelerin dokunması zor bir "lüks" haline getirmesine izin verebilecek "güvene gayrimenkul" için kurumsal bir garanti sağlar.
Çin'de gayrimenkul, birçok sıradan ailenin en önemli varlığı haline geldi ve mirası doğal olarak çok dikkat çekti. Gayrimenkul tröstleri "sıradan insanların evlerine uçabilirse", bu şüphesiz bu sorunu çözmenin iyi yollarından biri olacaktır.
Bununla birlikte, sektör uzmanlarının gözünde, sıradan hanelere gerçekten ulaşmak için gayrimenkul tröstlerine vergi yeniliklerinin eşlik etmesi gerekiyor.
Ayrıca, gayrimenkulün tröstlere doğrudan girişi için özel prosedürler, gereklilikler ve standartlar gibi gayrimenkul tröstlerinin tescili için özel kuralların daha da iyileştirilmesi ve açıklığa kavuşturulması gerektiğine dair görüşler de vardır.
Şanghay Chengyixin Hukuk Bürosu'nda avukat olan Xie Peilin, imzalı bir makalede, kentsel konut sahiplerinin niteliklerinin de çözülmesi gereken konulardan biri olduğunu belirtti. "Şu anda, Çin'deki birçok çekirdek şehir, yalnızca yerel konutlara sahip olmak için ev satın alma niteliklerini karşılayan bireylere izin veriyor, bu da yerel konutların tröst kurumları tarafından tutulamamasına yol açıyor ve bu da yerel konutların kurulumunu tamamlamayı imkansız hale getiriyor.
Yukarıda belirtilen Genelge'nin yalnızca tapu vergisi ödeme (veya vergi indirimi) belgesinin vakıf mülkiyetinin tescili için önemli bir koşul olduğunu şart koştuğunu ve ilgili vergi detaylarından bahsetmediğini belirtmekte fayda var. Pekin Jingjing Hukuk Bürosu'nun kıdemli vergi hukuku danışmanı ve Kyoto Family Trust Hukuk İşleri Merkezi'nin genel müdürü Gao Huiyun, "Daily Economic News" muhabirine yaptığı açıklamada, gayrimenkul tröstlerinin kurulması, elde tutulması ve sona erdirilmesinin vergi anlaşmazlıklarını içerdiğini söyledi. Örneğin, bir tröstün kuruluş ve sona erme aşamalarında, taşınmaz malda meydana gelen bir değişikliğin tescili "işlem dışı devir" sistemine havale edilirse, bu bir işlem olarak kabul edilmez ve daha fazla vergi içermez.
Ulusal İş Gazetesi