Институциональные барьеры для «недвижимости в трасты» постепенно устраняются. После выпуска «Уведомления о выполнении хорошей работы по регистрации доверительной собственности на недвижимость (судебное разбирательство)» в 12/0, Пекин успешно внедрил «двойную первую единственную» регистрацию трастовой собственности на недвижимость, что означает, что траст недвижимости перешел от проектирования системы к углублению практики.
В отрасли принято считать, что прямая регистрация недвижимости в качестве доверительной собственности делает определение собственности более четким и стандартизированным, что способствует достижению «изоляции рисков». В то же время учредитель может избежать сложных процедур, таких как создание компании специального назначения (SPV), что значительно снижает порог для создания траста недвижимости.
Несмотря на то, что система регистрации трастов недвижимости «сломала лед», модель SPV все еще имеет преимущества. Эксперты считают, что для дорогостоящих коммерческих объектов, связанных с арендой, ремонтом или приростом капитала, структура SPV по-прежнему предпочтительна с точки зрения налогового планирования и управления делами.
Пекин добился дальнейшего прогресса в изучении системы регистрации трастов недвижимости.
在去年12月11日北京金融监管局联合北京市规划和自然资源委员会印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（下称《通知》）之后，北京市日前已成功实现辖区内“双首单”不动产信托财产登记。
Первая регистрация собственности доверительного управления недвижимостью этих двух трастовых проектов была проведена SDIC Taikang Trust и Foreign Trade Trust в центрах регистрации недвижимости района Тунчжоу и района Чанпин соответственно. Среди них: SDIC Taikang Trust учредил траст недвижимости для пожилого человека и его ребенка с аутизмом в Пекине, чтобы помочь пожилым людям достичь цели «заботы о пожилых людях до смерти» и «защиты своих детей после смерти», а также способствовать тому, чтобы траст стал носителем семейной привязанности и ответственности; Foreign Trade Trust профессионально настроил траст недвижимости для гражданина среднего возраста в Пекине, оформил логистические и складские объекты в доверительную собственность и направил 50% дохода траста на благотворительные пожертвования в соответствии с его пожеланиями, построив модель трастового обслуживания «четыре в одном» «недвижимость + благотворительность + пенсия + наследство» в новую эпоху.
«Третья сторона может узнать статус имущества с первого взгляда через регистрационную информацию, и даже если она столкнется с долговыми спорами в будущем, трастовая собственность может быть независимой от активов всех сторон в соответствии с законом и действительно достичь «изоляции рисков». Вэй Мэнмэн, секретарь партийного комитета и генеральный директор Внешнеторгового треста, сообщил, что проект доверительного управления недвижимостью Внешнеторгового траста называется «Цзи Лян No 10», который непосредственно завершает регистрацию доверительного имущества в центре регистрации недвижимости и четко отмечает «доверительное имущество недвижимости» и название продукта в прикрепленной графе свидетельства о праве собственности на недвижимость.
Согласно Уведомлению, процесс регистрации доверительной собственности на недвижимость разделен на три части: предварительная регистрация трастовых продуктов, подписание трастовых документов и регистрация доверительной собственности. В процессе регистрации доверительного имущества учредитель и трастовое учреждение совместно подают заявление о регистрации в орган регистрации недвижимого имущества, а агентство по регистрации недвижимого имущества должно заниматься регистрацией передачи недвижимого имущества в соответствии со свидетельством об уплате налога на имущество (или уменьшении налога), договором доверительного управления и сертификационными документами, выданными China Trust Registration Co., Ltd., и отмечать «доверительное имущество недвижимости, название трастового продукта: ×××» в прикрепленной графе сертификата на недвижимое имущество.
«С современной точки зрения, продвижение доверительного управления недвижимостью, через регистрацию доверительной собственности, решает проблему независимости доверительной собственности и собственности трастовых компаний. При отсутствии регистрации доверительной собственности собственное имущество трастовой компании и имущество траста легко спутать, что приводит к невозможности достижения независимости доверительной собственности. Тэн Цзе, партнер-юрист юридической фирмы Beijing Jingjing и генеральный секретарь Центра по правовым вопросам Kyoto Family Trust, ответил в письменном виде репортеру «Daily Economic News».
Сообщается, что система доверительного управления недвижимостью ранее была опробована в Ханчжоу, Шанхае и других местах. Тэн Цзе отметил, что определение и метод регистрации трастовой собственности в Уведомлении аналогичны практике в Ханчжоу, но сфера его применения больше не ограничивается областью благотворительных трастов, что является большим шагом вперед в построении системы регистрации трастов в Китае.
По мнению журналиста, ранее одним из основных вариантов было создание траста недвижимости по модели SPV (Special Purpose Vehicle).
Ян Сян, главный архитектор группы стратегической филантропии и наследования богатства Чжун Лунь Байжун и научный сотрудник Центра финансов и права юридического факультета Университета Цинхуа, упомянул в своей статье «Траст недвижимости может открыть модель «инклюзивного режима», что модель SPV — это модель, в которой траст косвенно владеет недвижимостью, то есть учредитель сначала учреждает траст с фондами, а затем создает новую SPV под траст капитала, которая может быть в форме компании с ограниченной ответственностью или товарищества с ограниченной ответственностью, где SPV выступает в качестве держателя недвижимости.
С пробным внедрением системы регистрации трастов недвижимости в некоторых регионах привлекательность модели SPV снизилась. Потому что в пилотной зоне учредитель может напрямую передать имущество трастовой компании и завершить регистрацию доверительного управления недвижимостью (далее – «модель прямой регистрации»), тем самым исключив сложный процесс создания SPV.
Тем не менее, инсайдеры отрасли считают, что в ближайшей перспективе модель SPV не будет ликвидирована, так как она по-прежнему обладает уникальными преимуществами, которых нет у модели прямой регистрации.
Тэн Цзе сообщил журналистам, что даже если система регистрации трастового имущества в сфере недвижимости будет внедрена, до тех пор, пока соответствующая налоговая политика не будет скорректирована, преимущества модели SPV все равно очень очевидны. «Если недвижимое имущество находится во владении через SPV траста в качестве коммандитного партнера, учредитель передает недвижимое имущество SPV, и нет никакой разницы в налогообложении между передачей недвижимого имущества трастовой компании, и учредитель также имеет контроль в качестве генерального партнера, и в то же время, благодаря использованию SPV, риски, возникающие от самого недвижимого имущества, такие как риск причинения вреда лизингополучателю недвижимости из-за качества недвижимости, пожар на объекте недвижимости и т.д., могут быть изолированы от трастовой компании, чтобы избежать принятия на себя трастовой компанией чрезмерной ответственности. Кроме того, по модели SPV учредитель также может более свободно распоряжаться недвижимостью, выступая в качестве генерального партнера. ”
В интервью WeChat, репортеру National Business Daily Ван Сюй, директор Центра глобального права безопасности активов Dentons и аспирант по международному трастовому праву на национальную полную стипендию, рассказал, что с практической точки зрения модель SPV и модель прямой регистрации имеют свои сценарии адаптации, и их нужно всесторонне оценивать, исходя из характера актива, налоговых затрат и потребностей управления.
По его мнению, в соответствии с моделью прямой регистрации, учредитель может напрямую перевести недвижимость на имя трастовой компании, исключив процесс создания SPV, сократив цикл создания траста, усложнив структуру и снизив стоимость. В то же время, прямое оформление недвижимости в доверительную собственность повышает публичность права собственности и снижает юридические риски при изоляции долгов и последующих операциях по ипотеке и передаче. «Тем не менее, эта модель также имеет определенные ограничения, она не подходит для владения большим количеством коммерческой недвижимости, а масштаб пилотного проекта ограничен, и в настоящее время он применим только к трастовым учреждениям и недвижимости в Пекине, а другие регионы все еще должны полагаться на структуру SPV».
Адвокат Ван Сюй подчеркнул, что преимущества структурной модели SPV в управлении коммерческой недвижимостью по-прежнему заметны. «Модель семейного траста недвижимости SPV обычно включает в себя два типа: модель партнерства и двухуровневую структуру «партнерство + общество с ограниченной ответственностью», в которой учредитель может гибко удовлетворять практические потребности в выставлении счетов, подписании договоров, амортизации и налоговых вычетах через SPV, особенно подходящих для сценариев, требующих централизованного управления несколькими объектами недвижимости или крупномасштабными коммерческими объектами. Например, доход от аренды коммерческой недвижимости может быть снижен в рамках SPV за счет налога на добавленную стоимость, оптимизации налога на прибыль и других средств. Кроме того, для учредителей в непилотных районах или активов, которые могут быть связаны с операциями с акциями и трансграничными структурами в будущем, модель SPV имеет больше возможностей для расширения на уровне финансирования и капитальных операций благодаря своим корпоративным атрибутам капитала. ”
«С точки зрения логики выбора, если нет спроса на объекты самостоятельного жилья в коммерческой эксплуатации, эффективнее и удобнее перейти на модель прямой регистрации; Для дорогостоящей коммерческой недвижимости, связанной с арендой, реконструкцией или повышением стоимости капитала, структуры SPV по-прежнему предпочтительны с точки зрения налогового планирования и управления делами. Адвокат Ван Сюй далее сказал, что в нынешних политических условиях еще долго будут сосуществовать две модели: удобство системы регистрации способствует популяризации стандартизированных услуг, чтобы больше жителей могли пользоваться функциональными преимуществами трастов недвижимости, а SPV продолжают поддерживать сложные потребности в управлении активами и подходят для владения дорогостоящей коммерческой недвижимостью. Рекомендуется, чтобы клиент динамически корректировал план в соответствии с размером активов, географической политикой и долгосрочным планированием, например, пилотная территория может отдавать приоритет оценке налоговых затрат, непилотный регион по-прежнему должен использовать SPV в качестве пути соответствия, а трансграничный портфель активов или портфель активов с высоким уровнем собственного капитала должен заранее резервировать структурную гибкость.
Он признался журналистам, что если в будущем система регистрации будет распространена на всю страну, она может в дальнейшем охватывать простые бизнес-сценарии, но когда речь идет о глубоких потребностях, таких как операции с акциями и секьюритизация активов, основные функции SPV все еще незаменимы. «В целом, институциональные инновации обеспечивают диверсифицированный инструмент для рынка, но «один размер подходит всем» невозможен, и точное совпадение целей является ключом к достижению безопасности активов и их стоимости».
С точки зрения инсайдеров отрасли, политика регистрации траста недвижимости обеспечивает институциональную гарантию для «недвижимости в траст», что может позволить создать траст недвижимости в обход процесса создания сложных структур, таких как SPV, снизить порог для создания и сделать траст недвижимости больше не «роскошью», к которой трудно прикоснуться обычным семьям.
В Китае недвижимость стала самым важным активом для многих обычных семей, и ее наследство, естественно, привлекло к себе большое внимание. Если риэлторские трасты смогут «залететь в дома обычных людей», это, несомненно, будет одним из хороших способов решения этой проблемы.
Однако, по мнению отраслевых экспертов, трасты недвижимости должны сопровождаться налоговыми инновациями, чтобы по-настоящему охватить обычные домохозяйства.
Существует также мнение о том, что конкретные правила регистрации трастов недвижимости, такие как конкретные процедуры, требования и стандарты прямого вхождения недвижимости в трасты, все еще нуждаются в дальнейшем совершенствовании и уточнении.
Се Пэйлинь, юрист шанхайской юридической фирмы Chengyixin, упомянул в подписанной статье, что квалификация владельцев городского жилья также является одним из вопросов, которые необходимо решить. «В настоящее время многие центральные города Китая разрешают покупать дома только лицам, отвечающим требованиям, для владения местными резиденциями, что приводит к невозможности владения местными резиденциями трастовыми учреждениями, что делает невозможным завершение установки местных резиденций в доверительные фонды недвижимости».
Стоит отметить, что вышеупомянутый циркуляр лишь предусматривает, что свидетельство об уплате налога (или снижении налога) является важным условием для регистрации доверительной собственности, и не упоминает соответствующие налоговые реквизиты. Гао Хуэйюнь, старший консультант по налоговому праву юридической фирмы Beijing Jingjing и исполнительный директор Центра по правовым вопросам Kyoto Family Trust, сообщил репортеру «Daily Economic News», что создание, владение и прекращение трастов недвижимости связаны с налоговыми спорами. Например, на этапах создания и прекращения траста, если регистрация изменения недвижимого имущества относится к системе «передачи без сделки», она не рассматривается как сделка и не влечет за собой дополнительных налогов.
Национальная деловая ежедневная газета