As barreiras institucionais aos "imóveis em trusts" estão sendo gradualmente removidas. Após a emissão do "Aviso sobre como fazer um bom trabalho no registro de propriedade fiduciária imobiliária (julgamento)" em 12/0, Pequim implementou com sucesso o registro de propriedade fiduciária imobiliária "duplo primeiro único", o que significa que o fundo imobiliário passou do projeto do sistema para o aprofundamento da prática.
Acredita-se geralmente na indústria que o registro direto de imóveis como propriedade fiduciária torna a definição de propriedade mais clara e padronizada, o que é propício para alcançar o "isolamento de risco". Ao mesmo tempo, o instituidor pode evitar procedimentos complicados, como a criação de um veículo de propósito especial (SPV), o que reduz significativamente o limite para a criação de um fundo imobiliário.
Embora o sistema de registro de fundos imobiliários tenha "quebrado o gelo", o modelo SPV de fundos imobiliários ainda tem vantagens. Os especialistas acreditam que, para propriedades comerciais de alto valor que envolvem aluguel, reforma ou valorização do capital, a estrutura SPV ainda é preferida em termos de planejamento tributário e gestão de negócios.
Pequim fez mais progressos na exploração do sistema de registro de fundos imobiliários.
在去年12月11日北京金融监管局联合北京市规划和自然资源委员会印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（下称《通知》）之后，北京市日前已成功实现辖区内“双首单”不动产信托财产登记。
O primeiro registro de propriedade fiduciária imobiliária desses dois projetos fiduciários foi realizado pela SDIC Taikang Trust e Foreign Trade Trust nos centros de registro imobiliário do distrito de Tongzhou e do distrito de Changping, respectivamente. Entre eles: SDIC Taikang Trust criou um fundo imobiliário para uma pessoa idosa e seu filho autista em Pequim para ajudar os idosos a alcançar o propósito de "cuidar dos idosos antes da morte" e "proteger seus filhos após a morte", e promover o fundo para se tornar um portador de afeto e responsabilidade familiar; O Foreign Trade Trust personalizou profissionalmente um fundo imobiliário para um cidadão de meia-idade em Pequim, registrou instalações de logística e armazenamento como propriedade fiduciária e direcionou 50% da receita do fundo para doações de caridade de acordo com seus desejos, construindo um modelo de serviço fiduciário quatro em um de "imóveis + caridade + pensão + herança" na nova era.
"O terceiro pode saber o status da propriedade rapidamente por meio das informações de registro e, mesmo que enfrente disputas de dívidas no futuro, a propriedade fiduciária pode ser independente dos ativos de todas as partes de acordo com a lei e realmente alcançar o 'isolamento de risco'." Wei Mengmeng, Secretário do Comitê do Partido e Gerente Geral do Fundo de Comércio Exterior, apresentou que o projeto fiduciário imobiliário do Fundo de Comércio Exterior é "Ji Liang No. 10", que completa diretamente o registro da propriedade fiduciária no centro de registro de imóveis e marca claramente "propriedade fiduciária imobiliária" e nome do produto na coluna anexa do certificado de propriedade imobiliária.
De acordo com o Edital, o processo de registro de propriedade fiduciária imobiliária é dividido em três partes: pré-registro de produtos fiduciários, assinatura de documentos fiduciários e registro de propriedade fiduciária. No processo de tratamento do registro de propriedade fiduciária, o instituidor e a instituição fiduciária apresentam conjuntamente um pedido de registro à autoridade de registro de bens imóveis, e a agência de registro de bens imóveis deve lidar com o registro da transferência de bens imóveis de acordo com o certificado de pagamento de imposto de escritura (ou redução de imposto), a escritura fiduciária e os documentos de certificação emitidos pela China Trust Registration Co., Ltd., e marcar "propriedade fiduciária imobiliária, nome do produto fiduciário: ×××" na coluna anexa do certificado de propriedade imobiliária.
"Do ponto de vista atual, a promoção do fideicomisso imobiliário, por meio do registro da propriedade fiduciária, resolve o problema da independência da propriedade fiduciária e da propriedade das empresas fiduciárias. Se não houver registro de propriedade fiduciária, a propriedade própria da empresa fiduciária e a propriedade fiduciária são facilmente confundidas, resultando na incapacidade de alcançar a independência da propriedade fiduciária. Teng Jie, advogado sócio do escritório de advocacia Beijing Jingjing e secretário-geral do Centro de Assuntos Jurídicos do Kyoto Family Trust, respondeu por escrito ao repórter do "Daily Economic News".
É relatado que o sistema fiduciário imobiliário foi testado em Hangzhou, Xangai e outros lugares antes. Teng Jie apontou que a definição e o método de registro de propriedade fiduciária imobiliária no Aviso são semelhantes à prática em Hangzhou, mas seu escopo de aplicação não se limita mais ao campo de fundos de caridade, o que é um grande passo à frente na construção do sistema de registro fiduciário da China.
De acordo com o entendimento do repórter, anteriormente, o estabelecimento de um fundo imobiliário por meio do modelo SPV (veículo de propósito especial) era uma das opções convencionais.
Yang Xiang, Arquiteto-Chefe da Equipe de Filantropia Estratégica e Herança de Riqueza da Zhong Lun Bairong e Pesquisador do Centro de Finanças e Direito da Faculdade de Direito da Universidade de Tsinghua, mencionou em seu artigo assinado "Real Estate Trust May Open the "Inclusive Mode" Model" que o modelo SPV é um modelo no qual o trust detém indiretamente imóveis, ou seja, o instituidor primeiro estabelece um trust com fundos e, em seguida, estabelece um novo SPV sob o trust de capital, que pode ser na forma de uma sociedade limitada ou uma sociedade limitada, com o SPV como detentor do imóvel.
Com a implementação experimental do sistema de registro de fideicomisso imobiliário em algumas regiões, a atratividade do modelo SPV diminuiu. Porque na área piloto, o instituidor pode transferir diretamente a propriedade para a empresa fiduciária e concluir o registro da propriedade fiduciária imobiliária (doravante denominado "modelo de registro direto"), eliminando assim o complicado processo de criação de uma SPV.
No entanto, especialistas do setor acreditam que, no curto prazo, o modelo SPV não será eliminado, pois ainda tem as vantagens exclusivas que o modelo de registro direto não possui.
Teng Jie disse a repórteres que, mesmo que o sistema de registro de propriedade fiduciária seja implementado, desde que as políticas fiscais relevantes não sejam ajustadas, as vantagens do modelo SPV ainda são muito óbvias. "Se o bem imóvel for detido através da SPV do trust como sócio comanditário, o instituidor transfere o imóvel para a SPV, e não há diferença de tributação entre a transferência do bem imóvel para a sociedade fiduciária, e o instituidor também tem o controle como sócio comanditado, e ao mesmo tempo, devido ao uso da SPV, os riscos decorrentes do próprio imóvel, como o risco de locação de imóveis causar danos ao locatário devido à qualidade do imóvel, incêndio imobiliário, etc., podem ser isolados da empresa fiduciária para evitar que a empresa fiduciária assuma responsabilidade excessiva. Além disso, no modelo SPV, o instituidor também pode controlar a propriedade mais livremente, atuando como sócio geral. ”
Em entrevista ao repórter do WeChat do National Business Daily, Wang Xu, diretor do Global Asset Security Law Center of Dentons e estudante de pós-graduação em direito fiduciário internacional com bolsa integral nacional, disse que, do ponto de vista prático, o modelo SPV e o modelo de registro direto têm seus próprios cenários de adaptação e precisam ser julgados de forma abrangente com base na natureza do ativo, custos tributários e necessidades de gerenciamento.
Em sua opinião, sob o modelo de registro direto, o instituidor pode transferir diretamente o imóvel para o nome da empresa fiduciária, eliminando o processo de constituição de uma SPV, encurtando o ciclo de estabelecimento do trust, reduzindo a complexidade da estrutura e reduzindo o custo. Ao mesmo tempo, o registro direto de imóveis como propriedade fiduciária aumenta a publicidade da propriedade e reduz o risco legal no isolamento da dívida e nas subsequentes operações de hipoteca e transferência. "No entanto, este modelo também tem certas limitações, não é adequado para manter um grande número de propriedades comerciais e o escopo do piloto é limitado, e atualmente é aplicável apenas a instituições e propriedades fiduciárias em Pequim, e outras regiões ainda precisam contar com a estrutura SPV."
O advogado Wang Xu enfatizou que as vantagens do modelo de estrutura SPV na gestão de imóveis comerciais ainda são proeminentes. "O modelo SPV de fideicomisso familiar imobiliário geralmente inclui dois tipos: modelo de parceria e estrutura de dois níveis 'parceria + sociedade de responsabilidade limitada', na qual o instituidor pode atender de forma flexível às necessidades práticas de emissão de faturas, assinatura de contratos, depreciação e dedução fiscal por meio de SPV, especialmente adequado para cenários que precisam gerenciar centralmente várias propriedades ou propriedades comerciais de grande escala. Por exemplo, a receita de aluguel de imóveis comerciais pode ser reduzida sob a estrutura SPV por meio de imposto sobre valor agregado, otimização do imposto de renda e outros meios. Além disso, para os instituidores em áreas não piloto, ou ativos que possam envolver transações de capital e estruturas transfronteiriças no futuro, o modelo SPV tem mais espaço para expansão ao nível do financiamento e da operação de capital devido aos seus atributos de capital próprio. ”
"Do ponto de vista da lógica de seleção, se não houver demanda de operação comercial para imóveis com moradia própria, é mais eficiente e conveniente adotar o modelo de registro direto; Para propriedades comerciais de alto valor que envolvem locação, reforma ou valorização de capital, as estruturas SPV ainda são preferidas em termos de planejamento tributário e gestão de negócios. O advogado Wang Xu disse ainda que, no atual ambiente político, dois modelos coexistirão por muito tempo: a conveniência do sistema de registro é propícia à popularização de serviços padronizados, para que mais residentes possam desfrutar das vantagens funcionais dos fundos imobiliários, e os SPVs continuam a apoiar necessidades complexas de gerenciamento de ativos e são adequados para manter imóveis comerciais de alto valor. Recomenda-se que o cliente ajuste dinamicamente o plano de acordo com o tamanho do ativo, política geográfica e planejamento de longo prazo, por exemplo, a área piloto pode dar prioridade à avaliação de custos tributários, a região não piloto ainda precisa usar o SPV como caminho de conformidade e o portfólio de ativos transfronteiriços ou de alto patrimônio líquido precisa reservar flexibilidade estrutural com antecedência.
Ele admitiu aos repórteres que, se o sistema de registro for promovido para todo o país no futuro, poderá cobrir ainda mais cenários de negócios simples, mas quando se trata de necessidades profundas, como transações de ações e securitização de ativos, as funções principais do SPV ainda são insubstituíveis. "Em geral, a inovação institucional fornece uma ferramenta diversificada para o mercado, mas 'tamanho único' não é viável, e a correspondência precisa de metas é a chave para alcançar a segurança e a valorização dos ativos."
Aos olhos dos especialistas do setor, a política de registro de fundos imobiliários fornece uma garantia institucional para "imóveis no fundo", o que pode permitir que o estabelecimento de fundos imobiliários contorne o processo de criação de estruturas complexas, como SPV, reduza o limite para o estabelecimento e torne o fundo imobiliário não mais um "luxo" difícil para as famílias comuns tocarem.
Na China, o setor imobiliário tornou-se o ativo mais importante para muitas famílias comuns, e sua herança naturalmente atraiu muita atenção. Se os fundos imobiliários puderem "voar para as casas das pessoas comuns", essa será, sem dúvida, uma das boas maneiras de resolver esse problema.
No entanto, aos olhos dos especialistas do setor, os fundos imobiliários precisam ser acompanhados por inovações fiscais para realmente alcançar as famílias comuns.
Há também opiniões de que as regras específicas para o registro de fundos imobiliários, como os procedimentos, requisitos e padrões específicos para a entrada direta de imóveis em fundos fiduciários, ainda precisam ser melhoradas e esclarecidas.
Xie Peilin, advogado do escritório de advocacia Shanghai Chengyixin, mencionou em um artigo assinado que a qualificação de titulares de residências urbanas também é uma das questões que precisam ser resolvidas. "Atualmente, muitas cidades centrais da China só permitem que indivíduos que atendam às qualificações comprem casas para manter residências locais, o que leva à incapacidade de residências locais serem mantidas por instituições fiduciárias, impossibilitando a conclusão da instalação de residências locais em fundos imobiliários."
Vale ressaltar que a Circular acima mencionada apenas estipula que o certificado de pagamento do imposto de escritura (ou redução de imposto) é uma condição importante para o registro de propriedade fiduciária, e não menciona os detalhes fiscais relevantes. Gao Huiyun, consultor sênior de direito tributário do escritório de advocacia Beijing Jingjing e diretor executivo do Centro de Assuntos Jurídicos do Kyoto Family Trust, disse ao repórter do "Daily Economic News" que o estabelecimento, a manutenção e a rescisão de fundos imobiliários envolvem disputas fiscais. Por exemplo, nas fases de constituição e rescisão de um fundo fiduciário, se o registo de uma alteração de bens imóveis se referir ao sistema de "transferência sem transação", não é considerado uma transação e não envolve mais impostos.
Diário Nacional de Negócios