Hambatan kelembagaan untuk "real estat dalam perwalian" secara bertahap dihilangkan. Menyusul penerbitan "Pemberitahuan tentang Melakukan Pekerjaan yang Baik dalam Pendaftaran Properti Perwalian Real Estat (Percobaan)" pada 12/0, Beijing telah berhasil menerapkan pendaftaran properti perwalian real estat "tunggal ganda pertama", yang berarti bahwa perwalian real estat telah beralih dari desain sistem ke pendalaman praktik.
Secara umum diyakini di industri bahwa pendaftaran langsung real estat sebagai properti perwalian membuat definisi kepemilikan lebih jelas dan lebih standar, yang kondusif untuk mencapai "isolasi risiko". Pada saat yang sama, penyetel dapat menghindari prosedur rumit seperti menyiapkan kendaraan tujuan khusus (SPV), yang secara signifikan menurunkan ambang batas untuk mendirikan perwalian real estat.
Meskipun sistem pendaftaran perwalian real estat telah "memecahkan kebekuan", model SPV dari perwalian real estat masih memiliki keunggulan. Para ahli percaya bahwa untuk properti komersial bernilai tinggi yang melibatkan sewa, renovasi atau apresiasi modal, struktur SPV masih lebih disukai dalam hal perencanaan pajak dan manajemen urusan.
Beijing telah membuat kemajuan lebih lanjut dalam mengeksplorasi sistem pendaftaran untuk perwalian real estat.
在去年12月11日北京金融监管局联合北京市规划和自然资源委员会印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（下称《通知》）之后，北京市日前已成功实现辖区内“双首单”不动产信托财产登记。
Pendaftaran properti real estat pertama dari kedua proyek perwalian ini dilakukan oleh SDIC Taikang Trust dan Foreign Trade Trust di pusat pendaftaran real estat di Distrik Tongzhou dan Distrik Changping. Di antaranya: SDIC Taikang Trust mendirikan perwalian real estat untuk orang tua dan anak autisnya di Beijing untuk membantu orang tua mencapai tujuan "merawat orang tua sebelum kematian" dan "melindungi anak-anak mereka setelah kematian", dan mempromosikan kepercayaan untuk menjadi pembawa kasih sayang dan tanggung jawab keluarga; Foreign Trade Trust secara profesional menyesuaikan perwalian real estat untuk warga negara paruh baya di Beijing, mendaftarkan fasilitas logistik dan pergudangan sebagai properti perwalian, dan mengarahkan 50% dari pendapatan perwalian untuk sumbangan amal sesuai dengan keinginannya, membangun model layanan perwalian empat-dalam-satu "real estat + amal + pensiun + warisan" di era baru.
"Pihak ketiga dapat mengetahui status properti secara sekilas melalui informasi pendaftaran, dan bahkan jika menghadapi sengketa utang di masa depan, properti perwalian dapat independen dari aset semua pihak sesuai dengan hukum, dan benar-benar mencapai 'isolasi risiko'." Wei Mengmeng, Sekretaris Komite Partai dan Manajer Umum Perwalian Perdagangan Luar Negeri, memperkenalkan bahwa proyek perwalian real estat dari Perwalian Perdagangan Luar Negeri adalah "Ji Liang No. 10", yang secara langsung menyelesaikan pendaftaran properti perwalian di pusat pendaftaran real estat, dan dengan jelas menandai "properti perwalian real estat" dan nama produk di kolom terlampir sertifikat kepemilikan real estat.
Menurut Pemberitahuan, proses pendaftaran properti perwalian real estat dibagi menjadi tiga bagian: pra-pendaftaran produk perwalian, penandatanganan dokumen perwalian, dan pendaftaran properti perwalian. Dalam proses penanganan pendaftaran properti perwalian, penyetel dan lembaga perwalian bersama-sama mengajukan permohonan pendaftaran ke otoritas pendaftaran harta tidak bergerak, dan agen pendaftaran harta tidak bergerak harus menangani pendaftaran pengalihan harta tidak bergerak sesuai dengan sertifikat pembayaran pajak akta (atau pengurangan pajak), akta perwalian, dan dokumen sertifikasi yang dikeluarkan oleh China Trust Registration Co., Ltd., dan menandai "properti perwalian real estat, nama produk perwalian: ×××" di kolom terlampir sertifikat properti real estat.
"Dari sudut pandang saat ini, promosi perwalian real estat, melalui pendaftaran properti perwalian, memecahkan masalah independensi properti perwalian dan properti perusahaan perwalian. Jika tidak ada pendaftaran properti perwalian, properti perusahaan perwalian sendiri dan properti perwalian mudah dikacaukan, mengakibatkan ketidakmampuan untuk mencapai independensi properti perwalian. Teng Jie, seorang pengacara mitra Firma Hukum Beijing Jingjing dan sekretaris jenderal Pusat Urusan Hukum Kyoto Family Trust, menjawab secara tertulis kepada reporter "Berita Ekonomi Harian".
Dilaporkan bahwa sistem perwalian real estat telah diujicobakan di Hangzhou, Shanghai, dan tempat-tempat lain sebelumnya. Teng Jie menunjukkan bahwa definisi dan metode pendaftaran pendaftaran properti perwalian real estat dalam Pemberitahuan mirip dengan praktik di Hangzhou, tetapi ruang lingkup penerapannya tidak lagi terbatas pada bidang perwalian amal, yang merupakan langkah maju besar dalam pembangunan sistem pendaftaran perwalian China.
Menurut pemahaman wartawan, sebelumnya, pembentukan perwalian real estat melalui model SPV (special purpose vehicle) adalah salah satu pilihan utama.
Yang Xiang, Kepala Arsitek Tim Filantropi Strategis dan Warisan Kekayaan Zhong Lun Bairong dan Peneliti Pusat Keuangan dan Hukum Sekolah Hukum Universitas Tsinghua, menyebutkan dalam artikel yang ditandatanganinya "Real Estate Trust May Open the "Inclusive Mode" Model bahwa model SPV adalah model di mana perwalian secara tidak langsung memegang real estat, yaitu, settlor pertama-tama mendirikan perwalian dengan dana, dan kemudian mendirikan SPV baru di bawah perwalian modal, yang dapat berupa perseroan terbatas atau kemitraan terbatas, dengan SPV sebagai pemegang real estat.
Dengan uji coba implementasi sistem pendaftaran perwalian real estat di beberapa wilayah, daya tarik model SPV telah berkurang. Karena di area percontohan, settlor dapat langsung mentransfer properti ke perusahaan perwalian dan menyelesaikan pendaftaran properti perwalian real estat (selanjutnya disebut sebagai "model pendaftaran langsung"), sehingga menghilangkan proses rumit dalam menyiapkan SPV.
Namun, orang dalam industri percaya bahwa dalam jangka pendek, model SPV tidak akan dihilangkan, karena masih memiliki keunggulan unik yang tidak dimiliki model pendaftaran langsung.
Teng Jie mengatakan kepada wartawan bahwa meskipun sistem pendaftaran properti perwalian real estat diterapkan, selama kebijakan pajak yang relevan tidak disesuaikan, keuntungan dari model SPV masih sangat jelas. "Jika harta tidak bergerak dipegang melalui SPV perwalian sebagai mitra terbatas, penyetel mentransfer harta tidak bergerak ke SPV, dan tidak ada perbedaan perpajakan antara pengalihan harta tidak bergerak ke perusahaan perwalian, dan settlor juga memiliki kendali sebagai mitra umum, dan pada saat yang sama, karena penggunaan SPV, risiko yang timbul dari real estat itu sendiri, seperti risiko penyewaan real estat yang menyebabkan kerugian bagi penyewa karena kualitas real estat, kebakaran real estat, dll., dapat diisolasi dari perusahaan perwalian untuk menghindari perusahaan perwalian menanggung tanggung jawab yang berlebihan. Selain itu, di bawah model SPV, settlor juga dapat mengontrol properti dengan lebih bebas dengan bertindak sebagai mitra umum. ”
Dalam sebuah wawancara dengan reporter WeChat dari National Business Daily, Wang Xu, direktur Pusat Hukum Keamanan Aset Global Dentons dan mahasiswa pascasarjana hukum perwalian internasional dengan beasiswa penuh nasional, mengatakan bahwa dari sudut pandang praktis, model SPV dan model pendaftaran langsung memiliki skenario adaptasi mereka sendiri, dan mereka perlu dinilai secara komprehensif berdasarkan sifat aset, biaya pajak, dan kebutuhan manajemen.
Dalam pandangannya, di bawah model pendaftaran langsung, penentu dapat langsung mentransfer real estat ke nama perusahaan perwalian, menghilangkan proses pendirian SPV, mempersingkat siklus pendirian perwalian, mengurangi kompleksitas struktur, dan mengurangi biaya. Pada saat yang sama, pendaftaran langsung real estat sebagai properti perwalian meningkatkan publisitas kepemilikan, dan menurunkan risiko hukum dalam isolasi hutang dan operasi hipotek dan transfer berikutnya. "Namun, model ini juga memiliki keterbatasan tertentu, tidak cocok untuk memegang sejumlah besar properti komersial, dan ruang lingkup percontohan terbatas, dan saat ini hanya berlaku untuk lembaga perwalian dan properti di Beijing, dan wilayah lain masih perlu mengandalkan struktur SPV."
Pengacara Wang Xu menekankan bahwa keunggulan model struktur SPV dalam manajemen real estat komersial masih menonjol. "Model SPV dari perwalian keluarga real estat biasanya mencakup dua jenis: model kemitraan dan struktur dua tingkat 'kemitraan + perseroan terbatas', di mana settlor dapat secara fleksibel memenuhi kebutuhan praktis penerbitan faktur, penandatanganan kontrak, penyusutan dan pengurangan pajak melalui SPV, terutama cocok untuk skenario yang perlu mengelola beberapa properti atau properti komersial skala besar secara terpusat. Misalnya, pendapatan sewa real estat komersial dapat dikurangi di bawah kerangka SPV melalui pajak pertambahan nilai, optimalisasi pajak penghasilan, dan cara lainnya. Selain itu, untuk pemukim di area non-percontohan, atau aset yang mungkin melibatkan transaksi ekuitas dan struktur lintas batas di masa depan, model SPV memiliki lebih banyak ruang untuk ekspansi pada tingkat pembiayaan dan operasi modal karena atribut ekuitas perusahaannya. ”
"Dari perspektif logika seleksi, jika tidak ada permintaan operasi komersial untuk properti perumahan mandiri, lebih efisien dan nyaman untuk mengadopsi model pendaftaran langsung; Untuk properti komersial bernilai tinggi yang melibatkan leasing, renovasi atau apresiasi modal, struktur SPV masih lebih disukai dalam hal perencanaan pajak dan manajemen urusan. Pengacara Wang Xu lebih lanjut mengatakan bahwa dalam lingkungan kebijakan saat ini, dua model akan hidup berdampingan untuk waktu yang lama: kenyamanan sistem pendaftaran kondusif untuk mempopulerkan layanan standar, sehingga lebih banyak penduduk dapat menikmati keunggulan fungsional dari perwalian real estat, dan SPV terus mendukung kebutuhan manajemen aset yang kompleks dan cocok untuk memegang real estat komersial bernilai tinggi. Disarankan agar klien menyesuaikan rencana secara dinamis sesuai dengan ukuran aset, kebijakan geografis dan perencanaan jangka panjang, misalnya, area percontohan dapat memprioritaskan penilaian biaya pajak, wilayah non-percontohan masih perlu menggunakan SPV sebagai jalur kepatuhan, dan portofolio aset lintas batas atau kekayaan bersih tinggi perlu mencadangkan fleksibilitas struktural terlebih dahulu.
Dia mengakui kepada wartawan bahwa jika sistem pendaftaran dipromosikan ke seluruh negeri di masa depan, itu mungkin lebih lanjut mencakup skenario bisnis sederhana, tetapi ketika menyangkut kebutuhan mendalam seperti transaksi ekuitas dan sekuritisasi aset, fungsi inti SPV masih tak tergantikan. "Secara umum, inovasi kelembagaan menyediakan alat yang terdiversifikasi untuk pasar, tetapi 'satu ukuran cocok untuk semua' tidak layak, dan pencocokan target yang tepat adalah kunci untuk mencapai keamanan dan apresiasi aset."
Di mata orang dalam industri, kebijakan pendaftaran perwalian real estat memberikan jaminan kelembagaan untuk "real estat ke dalam perwalian", yang dapat memungkinkan pembentukan perwalian real estat untuk melewati proses pengaturan struktur kompleks seperti SPV, menurunkan ambang batas pendirian, dan membuat kepercayaan real estat tidak lagi menjadi "kemewahan" yang sulit disentuh oleh keluarga biasa.
Di Cina, real estat telah menjadi aset terpenting bagi banyak keluarga biasa, dan warisannya secara alami menarik banyak perhatian. Jika perwalian real estat dapat "terbang ke rumah orang biasa", ini tidak diragukan lagi akan menjadi salah satu cara yang baik untuk menyelesaikan masalah ini.
Namun, di mata para pakar industri, perwalian real estat perlu disertai dengan inovasi pajak agar benar-benar menjangkau rumah tangga biasa.
Ada juga pandangan bahwa aturan khusus untuk pendaftaran perwalian real estat, seperti prosedur, persyaratan, dan standar khusus untuk entri langsung real estat ke dalam perwalian, masih perlu ditingkatkan dan diklarifikasi lebih lanjut.
Xie Peilin, seorang pengacara di Firma Hukum Shanghai Chengyixin, menyebutkan dalam sebuah artikel yang ditandatangani bahwa kualifikasi pemegang hunian perkotaan juga merupakan salah satu masalah yang perlu diselesaikan. "Saat ini, banyak kota inti di China hanya mengizinkan individu yang memenuhi kualifikasi untuk membeli rumah untuk memegang tempat tinggal lokal, yang menyebabkan ketidakmampuan tempat tinggal lokal untuk dipegang oleh lembaga perwalian, sehingga tidak mungkin untuk menyelesaikan pemasangan tempat tinggal lokal ke dalam perwalian real estat."
Perlu dicatat bahwa Surat Edaran yang disebutkan di atas hanya menetapkan bahwa sertifikat pembayaran pajak akta (atau pengurangan pajak) merupakan syarat penting untuk pendaftaran properti perwalian, dan tidak menyebutkan rincian pajak yang relevan. Gao Huiyun, konsultan hukum pajak senior Beijing Jingjing Law Firm dan direktur eksekutif Pusat Urusan Hukum Kyoto Family Trust, mengatakan kepada reporter "Daily Economic News" bahwa pendirian, kepemilikan, dan penghentian perwalian real estat melibatkan perselisihan pajak. Misalnya, dalam tahap pembentukan dan penghentian perwalian, jika pendaftaran perubahan harta tidak bergerak mengacu pada sistem "transfer non-transaksi", itu tidak dianggap sebagai transaksi dan tidak melibatkan lebih banyak pajak.
Harian Bisnis Nasional