本文转自：解放日报

看“老虹桥”商场楼宇更新，物理空间改造处理好“人的关系”

崭新城市界面下，新业态活力足

舒抒

本报记者 舒抒

一

今年3月底，历时数月改造的巴黎春天天山店焕新开放。伴随全新的商场外立面和内部空间一同亮相的还有商场的新业态：二次元。

不过，比上海又一老牌商场入局二次元经济更值得关注的，是商场改造本身。这是继虹桥天都更新为潮流商办业态“现所·创邑MIX”后，虹桥开发区范围内第二座实施更新提升的楼宇。

更早之前，沿街面长达280米的虹桥天都不仅是上海轨交上盖城市更新项目的代表，2022年完成更新以来不断调整业态组合、举办天山夜市点亮“上海之夏”消费季等积极举措，更使其商办整体出租率常年保持在85%—90%的水平，实现了功能业态的脱胎换骨。

去年6月，上海发布了《推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》，提出在虹桥开发区、小陆家嘴、漕河泾开发区等10个区域试点楼宇更新。

长宁区同步展开了“虹开发”更新研究，在核心区0.65平方公里的基础上，适度扩展至周边约4平方公里、商务楼宇较为集中的区域，对涉及的39幢商务楼、约181万平方米办公空间进行调研分析，力图探索商务楼宇焕新、综合交通升级、公共空间提质等更新路径。

通过“老虹桥”更新实现“新老虹桥联动”的决心，从区领导的调研行程就可见一斑。今年首个工作日，长宁区领导和各部门负责人来到位于娄山关路的上海国际贸易中心，在顶楼露台展望“虹开发”接下来的载体更新蓝图。

当天，正在建设的铁狮门晶耀虹桥项目传来好消息，这座“老虹桥”地区近年来体量最大的新建商办项目，今年国庆前将全面竣工，5栋甲级写字楼将由空中连廊相串联，在天山—虹桥地区形成崭新的城市界面。

二

“虹开发”地块的历史可上溯百年。但更多时候，人们对“老虹桥”的认知追溯至1986年，国务院批准设立首批14个国家级经济技术开发区，虹桥开发区位列其中。就是在这片土地上，诞生了上海首次试点土地批租制度，也是新中国首个通过国际招标成功转让土地使用权的“虹桥26号地块”，即如今的太阳广场。

历史曾经在“虹开发”翻开崭新一页。但最早完成开发，意味着最先遇到发展的瓶颈。

目前，虹桥开发区主要楼宇多建于20世纪90年代至本世纪初期，最老的楼宇始建于近40年前。当时建筑设计的标准、理念、选材和功能与当前有很大不同。此外，楼宇的管理水平也需提升。

这意味着，实施改造不仅面向物理空间更新，更要在业态分布上全面焕新。对楼宇业主来说，在资金投入和租户留存上都有着不小的压力。

创邑在上海先后完成了老码头、愚园路等城市更新项目，但虹桥天都的改造对创邑来说仍是巨大挑战。

难点一是“薄”。建筑进深不到15米，改造中将所有商业和办公动线向北面天山路一侧归拢，靠近居民区的南侧留作过道，为商户和办公空间留出了10—12米的宽度。

难点二是“长”。建筑东西向长度达280米，因而在改造时被分隔成4个小单元，每个单元单独设置垂直电梯厅，并将屋顶原有的弧形花架保留，与其他楼层新建的花园露台相呼应，既节约了拆除成本，也让建筑沿街面绿意盎然，不再沉闷。

此外，老楼改造中经常出现的层高低等“先天劣势”，在虹桥天都的改造中也通过管线的科学排布得以解决。

但物理空间的改造往往只是楼宇更新的第一步，引入哪些业态更考验业主和区域营商部门的智慧。

虹桥天都选择“半商业半办公”业态，一二层多为餐饮、零售商户，三层及以上引入瑜伽、口腔健康等受到周边白领和居民欢迎的业态，增加楼宇活力。

建筑师柳亦春曾表示，城市更新项目中，处理好“人的关系”有时比建筑改造更难。虹桥天都和巴黎春天天山店在改造中都遇到与相邻小区的共处难题，最终通过街道、居民区的协调来完善，项目本身也在更新中做出了示范。

虹桥天都鼓励一层餐饮商户在临街设置向内退界的外摆位，打开沿街面。眼下，这些外摆位在夜间都是热门座位。楼宇更新让周边区域一同繁荣、热闹起来。

三

虹桥天都和巴黎春天天山店的更新背后，都有企业“不破不立”的主观能动性、顶得住压力的耐性以及投资改造的实力与能力。

巴黎春天母公司新世界百货方面表示，此次天山店改造，一方面，源自商业同质化的瓶颈，商场创新已是当前的必经之路；另一方面，虹桥—天山商圈也面临转型的关口，需要新业态、新气象。

入局“二次元”并非单纯“跟风”，而是综合研判上海西区缺少二次元商业综合体后做出的决定。但商场仍聚焦全龄段客群，只是在商户业态、活动空间和社交属性上增强二次元特色。今年5月，巴黎春天天山店将全面开放，完整呈现包含潮玩零售、美食餐饮、电竞演艺等的复合型业态组合。

当“改造远比新建难”成为共识，虹桥天都与巴黎春天天山店的更新改造背后，还有一个更重要的问题：新建商务楼供给井喷，老楼更新的必要性和“性价比”究竟该如何衡量？

仅虹桥开发区范围内，近年来就有艺丰中心和晶耀虹桥两大产业载体入市，后者总建设面积25万平方米，涵盖五栋甲级写字楼、高端商业、云上花园以及露天剧场。

为何煞费苦心更新老楼这一问题，还衍生出包括“居家办公风潮下，是否还需要办公室”“创意园区、花园型办公场地需求旺盛，楼宇载体吸引力何来”等子问题。

有业内人士认为，“城市更新”不局限于“宏大叙事”的片区更新，还包括参与成本更低、局部改造的“小动作”。

更多时候，楼宇本身就存在更新的需求。其一是楼宇自身发展的需要，如长宁科技大厦就面临晶耀虹桥项目落地后带来的挑战，其本身逐渐老化的物理空间已无法满足新业态的需求；其二是区域产业发展的需求，城市更新的本质就是服务产业更新；其三是新老虹桥联动过程中片区功能定位的需求，包括提升职住平衡功能、提升会展空间能级等。

企业承租能力的变化也并非毫无应对之策。有时，楼宇的一番“小调改”，就能适配企业的租赁需要。

虹桥南丰城写字楼原先最小的承租面积都有400—500平方米。楼宇运营方注意到，近年来，200平方米体量办公空间的需求看涨，因此果断对部分楼宇空间进行再分隔，并推出共享会议室等服务，用灵活的租赁面积来贴合企业客户需求。

类似的做法，一街之隔的尚嘉中心也有。尚嘉中心还与租户WeWork合作，为楼内暂时遇到承租困难、需要“缩编”的企业提供联合办公空间。待行业回暖后，企业能第一时间在熟悉的环境里租回独立办公室。

除了算经济账，楼宇更新还给了中小企业尤其是新赛道企业更多选择的空间。包括虹桥开发区在内，上海中心城区已有楼宇业主正寻求通过城市更新探索“工业上楼”“实验室上楼”。譬如，将芯片设计与生产等高附加值环节都留在市中心，借助楼宇更新探索用地性质调整，让“科技回归都市”。