3月20日，越秀服务集团有限公司（以下简称“越秀服务”，06626.HK）公布2024年全年业绩：2024年营业收入达38.68亿元，同比增长20%；公司股东应占盈利约3.53亿元，同比下降27.5%，主要由于公司报告期内产生商誉减值所致；剔除商誉减值的核心净利润为5.12亿元，同比增长5.1%；毛利率为23.3%，同比下跌3.3个百分点，主要由于非商板块毛利率下跌所致。

透视财报可以发现，这家以物业管理为主业的公司，正以“社区入口”优势大举切入家装、配套商业、生活服务等上下游产业链。同时，越秀服务还提出，将探索智能家居、充电桩等领域的收并购，进一步延伸服务链条。物业行业的边界正在被不断打破，也更考验物企的综合能力。

从“收物业费”到“赚装修钱”

财报显示，在收入构成方面，越秀服务的营收由五大部分构成：“收物业费”仍贡献最多营收，基础物业管理服务收入占比32%，达12.36亿元，同比增长20.1%；社区增至服务和基础物业管理服务平分秋色，占比31%，占比排名第三的是非业主增值服务，占比18%，此外还有商业运营及管理服务以及市场定位及租户招揽服务。

其中，越秀服务社区增值服务增长亮眼，2024年实现营收12.17亿元，同比增长30.6%。据介绍，社区增值服务包括美居服务、家居生活服务和空间运营服务。其中美居服务增长迅速，2024年实现营收5.05亿元，同比增长约46%。

传统物业公司的收入长期依赖物业管理费，但这一市场增长空间有限且利润率偏低。包括越秀服务在内的各大物业公司正加速转型，其中以社区为入口，挖掘业主“居住后市场”需求为一大方向。

去年底，越秀服务旗下悦美居公司在广州南沙成功举办2024年悦美居大湾区展厅揭牌暨战略合作签约仪式。该展厅再现会客厅、N空间、影视、餐厨、睡卧等生活场景，使客户能够从多角度、全方位体验产品性能与品质，更深入地了解悦美居专业的装修服务。

据介绍，其目前以广州为重点服务城市，以粤港澳大湾区为重点服务区域，打造辐射全国13个省份22个城市的战略布局，展现将与传统巨头欧派、索菲亚等分食蛋糕的野心。

除了社区，越秀服务还拓展了更多场景。据越秀服务管理层介绍，越秀服务搭建了综合设施管理（“Integrated Facility Management”，“IFM”）服务体系，匹配客户需求开发更细化的基础服务、更专业化的行政后勤、更多元化的办公空间服务，提升非住宅项目的综合经营价值。

同时，对于未来，管理层表示，2025年，越秀服务的外拓金额目标是4亿元，比2024年增加1亿元。此外，越秀服务安排了5亿元用于收并购，将在上下游产业链上寻找收并购的机会，比如智能家居、充电桩、高端家政、能源管理等一些领域。

从“规模制胜”到“深耕细分”

期内，越秀服务管理规模进一步扩大，合约面积8873万平方米，同比增长6.3%，在管面积6931万平方米，同比增长6.3%。其中，报告期内，越秀服务新签约项目85个，新增合约面积1295万平方米。

截至2024年底，越秀服务在大湾区的在管面积占比约60%，报告期内新增合约面积的81%来自该区域；一二线城市在管面积合计占比近九成，进一步巩固了越秀服务在核心区域的市场地位。

值得一提的是，继中标广东科学中心、广州市文化馆等地标性项目后，越秀服务成功中标国家级战略工程项目港珠澳大桥。

此外，越秀服务在2024年继续深化高校、企业总部赛道，并持续挖掘客户资源，拓展大客户园区，重点项目包括国家能源大厦、广东省政协大楼、中国建设银行(佛山/珠海/江门)等。

可以发现，在物业传统的规模制胜的打法已经发生了变化，除了规模，现在更强调垂直能力见长，深耕细分需求。

“对于未来，我们会聚焦一些比较优质的赛道，重点聚焦在刚才讲到的商写公建大交通这样一些领域，持续发展。同时在拓展方面我们也会去尝试突破，类似于像企业总部，高校大客户园区这样一些相对来讲，在支付能力较好的这样的一些企业的优质的赛道。”管理层表示，“我们还会强化这种大客户指引的策略，那么围绕这些领域的这些总部客户进一步地去深挖资源，在服务中我们也会去试水做好 IFM的业务。”

当“越秀服务们”开始抢“欧派们”的生意，物业行业的定义已被改写。这场跨界竞争看起来前景无限，但扩张的边界也需警惕，一方面若盲目追逐风口而弱化基础服务，或将动摇物业企业的生存根基，需要在创新与稳健间找到平衡；另一方面，新领域比如家装，产业链长、标准化程度低，挑战同样严峻，如何聚焦资源整合与品控，以及平衡利润仍有待考验。

南方+记者 周中雨

【作者】 周中雨

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端